作者：财精牛哥 来源：起点财经

这周，张一鸣身上同时发生了两件事。

第一件，9月16日，彭博亿万富豪指数刷新，43岁的张一鸣身家1050亿美元，压过印度能源大亨阿达尼的1048亿美元，第一次坐上亚洲首富，全球排名第18位。2019年彭博刚开始追踪他时，这个数字只有130亿美元。7年，7倍。

第二件，9月21日，北京市规自委官网挂出一则成交公示：朝阳区奥林匹克公园南区OS-15地块，被一家叫北京云瑞长石科技的公司以底价26.13亿元拿走。股权穿透下去，实控人是抖音集团，再往后，就是张一鸣。

刚当上首富，转头就去买地。这事值得好好说说。

01

首富买的这块地，什么来头

先看地块本身。

OS-15地块在亚运村街道，紧挨奥林匹克公园，土地面积2.24万平方米，能盖9.17万平方米，商务金融用地，限高60到70米。按中指研究院测算，楼面价约2.85万元每平方米，按人均23平方米办公面积估算，能放约4000个工位。

用途也明确：承接字节AI、商业化、企业服务等核心业务团队，兼做高端品牌门面。不散售，不散租，全部自持。

关键是，这已经是字节今年在北京买的第三块地。

2月，28亿元底价拿下海淀蓝景丽家两宗地，建“抖音集团数字经济产业园”，规划4200个工位，地上地下自持20年，列入北京市重点工程。

3月，33.05亿元拿下学院路双泉堡研发地块，3公里内是清华、北大、中科院等39所高校和上百家科研院所，出让文件里直接写着人工智能、脑机接口、量子信息、人形机器人这些产业方向。

三笔合计，87.18亿元。

再往前翻，2019年90亿收大钟寺中坤广场，2020年50亿拿方恒时尚中心，去年底还买了一块医院用地。不完全统计，字节在京自有产权物业累计斥资已超230亿元。

深圳南山的第二总部已开工，武汉光谷的地也拿了。

这哪里是买地，这是在北京地图上打桩。

字节2026年在京购地金额

02

真不差钱

买地的前提是有钱。字节多有钱？

2026年上半年，字节营收约1200亿美元，折合人民币8053亿元，同比增长30%。做个对比：同期阿里约753亿美元，腾讯约590亿美元，两家加起来1343亿美元，字节一家追到九成。

全球范围内，Meta同期1171亿美元，也被字节压在身后。

净利润约200亿美元，同样逼近阿里腾讯之和。

2026上半年四大科技公司营收对比

印钞机在哪？国内，抖音月活破10亿，日活7.6亿。海外，TikTok全球月活一季度突破20亿，全世界每4个网民就有1个在用，人均每天刷95分钟。

银行的态度更直接。字节最近完成约296亿美元银团贷款，原计划借200亿，结果近30家银行抢着认购，硬是把额度抬高了48%，无担保，没押一股一产。这是今年亚洲第二大美元银团贷款，仅次于软银给OpenAI筹的那笔。

03

真便宜：跟白捡似地

光有钱还不够，还得会挑时候。

商办市场正在深度调整，核心城市产业用地价格处在历史低位。

这块地楼面价2.85万，而周边写字楼日租金6.8到9元一平方米。

租，是永远替房东打工；

买，是把每年的租金变成自己资产负债表上的固定资产。

租一辈子，不如现在买断。

识货的不止字节。今年4月，大模型公司智谱花不超过3.61亿元买下中关村软件园钻石大厦自用，折合单价约1.59万元每平方米，明显低于区域市场价，也只有上一任业主2021年买入价8.5亿元的一个零头。

低点扫货，买的是周期，赚的是时间。

04

最贵的表态

前两本都是小账，真正的大账在第三本。

互联网公司的老信仰是轻资产：楼靠租，船小好调头。

但“调头”二字背后，其实是“不确定”。

你不确定三年后自己还在不在，所以不敢买。

87亿砸下去，等于向所有人亮底牌：

我赌自己十年后还在北京，还在中国，还要再招几千人。

敢亮这张底牌，是因为字节正在经历一场彻底的转身。过去十几年，它做的是注意力生意，你刷得越久，它赚得越多，抖音、头条、番茄小说，卖的都是你的时间。现在，它要做思考力生意：大模型、算力、芯片，不是让你多刷两小时，而是替你动脑子。

这场转身烧钱有多凶？

豆包大模型日均Token调用量突破180万亿，一年涨超10倍;2026年资本开支或达700亿美元，约为去年两倍，主要砸向数据中心和AI基建。

代价直接写在账上：

净利润率从2023年的26%，降到2024年的21%，今年上半年再降到16.7%。

字节净利润率走势

注意，这个利润率是字节自己压着降的，不是被对手打下来的。

主动勒紧裤腰带买未来，和被动失血，是两码事。

还有一个细节很多人没注意：

张一鸣的主要办公地，已经从新加坡悄悄转回北京。

据澎湃新闻报道，从去年下半年起，他每月雷打不动参加一次Seed大模型团队的复盘会。买地专挑清华北大边上，招人专抢AI岗，人在北京，钱在北京，研发也在北京。

方向，已经不用再多说了。

05

不止字节，整个行业都在重新买楼

把镜头拉远，重资产押注正在席卷整个科技圈。

智谱买钻石大厦，专为模型研发和算力配套量身定制。

腾讯2024年花64.2亿元在北京学院路落下第二总部，同样贴着清北。

京东今年4月17.57亿元拿下亦庄地块，拱卫全球总部。

曾经，资本市场最爱听轻资产故事，嫌重资产笨重、周转慢。

如今逻辑彻底反转：

AI竞争拼到最后，拼的不只是算法和数据，更是研发底盘、人才稳定性和长期资金沉淀。核心地段的自持物业，既能锁定人才，又能对冲租金波动，还是压舱的不动产。

轻资产的游击打法，已经撑不起顶级AI公司的战争强度。

货架上摆的，正从段子换成算法。

一块地，盖起来的可能是下一个十年的总部。

张一鸣赌的是AI和全球化，这两样，都不设上限。